개관
개성공업지구 부동산규정(이하 ‘부동산규정’이라고만 한다)은 2004.07.29. 최고인민회의 상임위원회 결정 제33호로 제정되었는데, 개성공업지구 내에서의 부동산의 취득, 양도, 임대, 저당에 관한 규정과 함께 각종 제재와 불복방법 등에 대해서 상세히 규정하고 있다.

적용범위
이러한 부동산규정은 개성공업지구 내에서의 부동산(토지이용권1), 건물, 건물에 부속된 물건)을 취득·양도·임대·저당하는 기업(지사, 영업소, 사무소)과 개인(남측 및 해외동포, 외국인)에게 적용되고, 개성공업지구 외부에서 내부로 연결되는 하부구조건설을 위하여 부동산을 취득하는 기업 또는 개인에게도 적용할 수 있다(제2조 및 제3조)2).

여기서 ‘양도’라 함은 부동산을 매매, 교환, 증여, 상속의 형태로 제3자에게 이전하는 행위를 말하고(제3조 제6호), ‘임대’라 함은 부동산을 제3자에게 일정한 기간 빌려주는 행위를 말하며(제11호), ‘저당’이라 함은 부동산이나 등록임차권을 제3자에게 채무의 담보로 세우는 행위를 말한다(제13호).

개성공업지구에서 기업과 개인은 토지이용권을 취득하거나 건물을 소유할 수 있으나, 토지 자체를 직접적으로 소유할 수는 없다(제4조).

관리기관
개성공업지구에서 부동산의 등록3), 취득, 양도, 임대, 저당에 대한 관리는 개성공업지구 관리기관이 담당한다(제5조). 개성공업지구 관리기관은 부동산 거래의 당사자들로부터 부동산의 등록수수료를 받을 수 있다(제55조).

토지이용권의 취득, 분양 및 양도, 취소, 반환 등
개발업자는 개발단계별로 중앙공업지구 지도기관과 사이에서 토지의 위치와 면적, 용도, 임대4)기간5), 임대료, 계약취소사유가 기재된 토지임대차계약서를 통해서 토지임대차계약을 체결해야 하고(제6조), 중앙공업지구 지도기관은 위 토지임대차계약을 체결한 날로부터 14일 이내에 개발업자에게 토지이용증을 발급해 주어야 하며(제7조), 위 토지이용증의 발급일이 토지이용권의 소유일이 된다.

한편, 제3자는 개성공업지구에서의 토지이용권을 개발업자로부터 분양을 받거나 양도받는 방법으로 소유할 수 있는데6), 이 경우 당초 토지임대기간 내에서 분양 또는 양도받은 날부터 남은 기간만큼 효력을 가지게 된다(제11조). 그리고 개발업자는 승인된 개성공업지구 개발총계획에 따라 부동산의 분양 또는 임대를 하고, 개발원가에 기초하여 분양가격과 임대료를 합리적으로 정해야 한다(제10조).

위와 같이 토지이용권을 취득한 자(이하 ‘토지이용권자’라 함)는 계약체결일 또는 계약에서 정한 날로부터 14일 이내에 개성공업지구 관리기관에게 취득자의 성명과 주소, 토지의 위치와 면적, 분양 또는 양도받은 날이 기재된 토지이용권 등록 신청서를 작성해서 분양 또는 양도계약서 사본을 첨부해서 제출해야 하고, 개성공업지구 관리기관은 7일 이내에 검토해서 토지이용권 등록증을 발급해 주어야 한다(제12조).

그리고 토지이용권자는 개발업자와 중앙공업지구 지도기관 사이에서 임대차계약이 체결된 날로부터 10년이 경과한 이후부터 중앙공업지구 지도기관과 개성공업지구 관리기관이 협의하여 정한 토지사용료를 부과 받게 되고, 이 경우 개발업자에게는 토지사용료를 부과하지 않게 된다(제15조). 그리고 토지이용권을 소유하는 자는 토지를 용도에 맞게 이용하고 적극 보호할 의무를 부담한다(제14조).

이와 같이 합법적으로 소유한 토지이용권은 그 임대기간 동안에 취소되지 않으며, 중앙공업지구 지도기관은 공공의 이익과 같은 부득이한 사유로 토지이용권을 취소하고자 할 경우에는 1년 전에 토지이용권자에게 통지하고 잔여기간에 대한 보상을 하거나7) 같은 조건의 토지를 교환해 주어야한다(제16조).

토지이용권자는 필요한 경우 토지임대기간이 종료한 이후에도 계속해서 해당 토지를 이용할 수 있고, 이 경우 토지임대기간이 종료하기 6개월 전에 중앙공업지구 지도기관과 토지임대차계약을 체결하고 토지이용증을 다시 발급받아야 한다. 중앙공업지구 지도기관은 공공의 이익과 같이 부득이한 경우를 제외하고 토지이용기간을 연장해 주어야 한다(제18조).

토지이용권자는 토지임대기간이 종료할 경우 10일 이내에 토지이용증 또는 토지이용권 등록증을 개성공업지구 관리기관을 통하여 중앙공업지구 지도기관에 반환하여야 하고, 반환 후 6개월 이내에 해당 토지를 원상대로 정리하여야 한다. 다만, 해당 토지의 지상에 존재하는 건물이나 그 밖의 부착물이 북한 당국에게 유상 또는 무상으로 이관되거나 공공의 이익을 이유로 토지이용권이 취소되는 경우 또는 중앙공업지구 지도기관이 토지이용기간의 연장신청을 불허하는 경우에는 토지정리의무를 부담하지 않는다.

건물의 소유 및 등록
건물의 소유는 해당 부지에 대한 토지이용권이나 등록임차권을 보유한 경우에만 가능하고(제19조), 건물을 신축하거나 기존 건물을 분양 또는 양도받는 방법으로 소유하게 되며, 새로 건설할 경우에는 준공검사에 합격한 날을 분양 또는 양도받을 경우에는 개성공업지구 관리기관에 등록한 날을 소유일로 본다(제20조).

건물을 신축하고자 할 경우에는 해당 토지의 이용권이나 등록임차권을 보유하여야 하고, 등록임차권을 보유한 경우에는 토지이용권자의 서면 동의를 받아야 한다(제21조).

건물을 신축한 자는 준공검사일로부터 14일 이내에 개성공업지구 관리기관에 준공검사증과 토지이용권 등록증(또는 임차권 등록증)을 첨부해서 건물소유권등록신청서를 제출해야 하고, 기존 건물을 분양 또는 양도받는 자는 계약체결일 또는 계약에서 정한 날로부터 14일 이내에 계약서 사본, 토지이용권 등록증(또는 임차권 등록증)을 첨부해서 개성공업지구 관리기관에 건물소유권등록신청서를 제출해야 하며, 이 경우 개성공업지구 관리기관은 7일 이내에 검토해서 건물소유권등록증을 발급해 주어야 한다(제22조).

부동산의 양도, 임대 등
개성공업지구 관리기관에 토지이용권 또는 건물소유권을 등록한 자는 그 전부 또는 일부를 이용기간 동안에 제한 없이 양도8)나 임대할 수 있고(제23조)9), 부동산의 양도 또는 임대는 개성공업지구 관리기관에 등록하여야만 효력이 발생하므로, 부동산 양수인이나 임차인은 해당 사유가 발생한 날로부터 14일 이내에 양도 또는 임대등록10)을 신청하여야하며, 이 경우 양도인과 임대인은 등록에 필요한 협조를 하여야 한다(제25조).

부동산을 양도받는 경우에는 양수인은 계약에서 별도로 정하지 않더라도 양도인의 권리의무를 그대로 승계하게 되고11), 특히 양도받은 부동산의 이용기간은 양도자의 토지이용기간에서 잔여기간을 초과할 수 없다(제35조).

한편, 부동산의 임대와 관련해서는 임대기간(제36조)12), 임차인의 임무(제37조)13), 전대차(제37조)14), 임대건물의 보수 및 비용부담(제38조)15), 임대인의 저당통지(제47조)16), 임대인의 계약취소(제39조, 제40조)17), 임차인의 계약취소(제41조, 제42조)18), 임대보증금의 등록 및 반환(제43조)19), 임차인에 대한 보호(제44조)20) 등의 규정을 별도로 두고 있다.

양도나 임대사유가 소멸한 경우 양수인이나 임차인은 그날로부터 14일 이내에 관련 절차를 이행하여야 하고, 양도인과 임대인도 해당 사유가 소멸한 날로부터 14일 이내에 양수인이나 임차인의 동의서를 첨부하여 변경신청을 할 수 있다(제26조).

사기나 강박으로 부동산의 양도나 임대가 이루어진 경우에는 그 사유를 안 날로부터 3개월 이내에 양도나 임대를 취소할 수 있으나(제28조), 양도일이나 임차일로부터 3년이 경과하였거나 그러한 취소사유를 알지 못하는 제3자가 양수받거나 임차를 받은 경우에는 취소할 수 없다(제29조).

부동산의 저당
개성공업지구 관리기관에 토지이용권이나 건물소유권을 등록한 자는 그 전부 또는 일부를 자기나 제3자의 채무를 담보하기 위하여 이용기간 내에 제한 없이 저당할 수 있고, 부동산 등록임차권을 가진 자는 그것을 저당할 수 있으며(제23조 및 제45조), 저당물을 다시 저당할 수도 있다(제46조)21). 부동산 저당의 등록절차22)나, 변경등록, 취소 등에 대해서는 부동산의 양도 또는 임차에 관한 규정내용과 동일하다(제23조, 제25조 내지 제29조).

부동산 또는 등록임차권을 소유한 자는 부동산을 저당하더라도 저당물을 그대로 이용할 수 있으나, 저당물의 가치가 떨어지지 않도록 관리할 의무를 부담하고, 저당물을 양도하고자 할 경우에 저당권자에게 통지해야 한다(제48조).

저당권자는 저당물의 가치가 훼손될 경우에 추가적인 담보 제공이나 채무상환을 요구할 수 있고(제49조), 저당물의 가치감소 도는 소멸로 인해서 저당자가 받을 보험보상금이나 손해보상금에 대해서도 저당권을 행사할 수 있으며(제50조)23), 채무자가 채무상환을 하지 못하는 경우에는 개성공업지구 관리기관에게 저당물의 경매를 신청할 수 있고(제52조), 개성공업지구 관리기관은 저당물을 공정하게 처분한 후에 세금, 수수료, 처분비용 등을 우선공제하고 남은 처분자금을 임대 또는 저당의 등룩순위에 따라 분배하며. 남는 경우에는 부동산 등을 저당한 자에게 지급한다(제53조).

부동산의 상속
부동산을 소유한 자가 사망하였을 경우 부동산과 관련한 재산상 권리의무는 상속자에게 이전되고24), 의무는 부동산의 가치를 한도로 상속자에게 이전된다(제32조). 이러한 상속은 등록을 하지 않더라도 효력이 발생하지만, 상속받은 부동산을 제3자에게 양도, 임대, 저당을 하고자 할 경우에는 등록하여야 한다(제33조). 한편, 상속자 판정이나 상속재산 분배비율은 사망 다시 피상속자가 속한 나라 도는 지역의 법에 따라 정한다(제32조).

부동산의 경매
경매를 통해서도 부동산을 취득할 수 있는데, 경매대금을 전부 지급할 경우에 경매 부동산의 소유권을 취득하고, 경매로 취득한 부동산의 소유권은 등록해야만 다시 양도, 임대, 저당할 수 있다(제54조).

제재
토지에 있는 천연자원과 매장물은 토지이용권에서 제외되는바(제4조), 따라서 불법적으로 채취하거나 그것으로 부당한 수입을 취득한 경우에는 벌금을 부과 받을 수 있다(제56조).

또한, ① 승인 없이 토지용도를 변경하는 경우, ② 정해진 토지면적을 초과해서 이용하는 경우, ③ 토지보호를 제대로 하지 않는 경우, ④ 토지이용권 등록증 없이 이용하는 경우, ⑤ 토지이용권을 등록하지 않은 채 양도하거나 저당하는 경우, ⑥ 건물 등록을 하지 아니한 채 양도, 임대, 저당하는 경우에도 벌금을 부과 받을 수 있다(제57조, 제58조).

다음에는 “개성공업지구법 하위규정들”중에서 “보험규정” 등의 내용을 자세히 살펴보기로 한다.